老舊建物大部分都是早期法規不完善的時候建造且大多年久失修，耐震、防火係數不符現今法規標準，在安全疑慮下就有了都市更新的出現。而都市更新也可以讓都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，增進公共利益等優點，讓大家生活在更安全舒適的環境。

都市更新處理方式可分為重建、整建及維護(都市更新條例第4條)，說明如下：

一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。

三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

• 舊屋換新：大幅提升公共設施、改善居住環境、提升房屋價值。
• 容積獎勵 ：增加建築面積最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積
•  稅捐減免：土地所有權人可享更後稅捐減免優惠包含地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等。
•  維護公共利益 ：都市更新採多數決議制，多數人同意即可辦理，維護多數人公共利益。
• 提升居住安全： 解決巷弄狹窄問題，重新規劃建築結構、排水系統以及公共設施。

一、權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。類似立體的市地重劃。

二、權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

三、協議合建則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

適用差異：都市更新主要適用對象為經劃定或變更應實施更新之地區或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元者；危老重建之適用對象可分為以下4種：

一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二、結構安全性能評估結果未達最低等級。

三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

四、得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。程序差異：都市更新須經事業計畫、權利變換計畫之申請、審議，其中還包括要舉辦公聽會、聽證會，程序較為冗長；而危老重建係規定擬具重建計畫，經全體同意後，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，即依建築法令規定申請建築執照。因此，都市更新程序繁雜、危老重建程序相對簡易。

(一) 迅行劃定：人及面積皆＞1/2

(二) 一般及優先劃定：人及面積皆＞3/4

(三) 自行劃定更新單元：人及面積皆＞4/5

(四) 如面積＞9/10、人X
容積獎勵上限差異：都市更新之容積獎勵上限為1.5倍法定容積，若為實施容積管制前已興建完成之合法建築物，且原建築容積高於基準容積，其上限為0.3倍法定容積+原建築容積或1.2倍原建築容積，若前開合法建築物亦為海砂屋，則放寬上限至1.3倍原建築容積；危老重建則為1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積。
稅負減免差異：危老重建無土地增值稅及契稅相關之減免，都市更新有不同情形之減免方式，另都市更新之地價稅、房屋稅減免為都更後減半徵收2年，以及土地增值稅與契稅之減免；危老重建之地價稅與房屋稅則為重建後減半徵收2年，如重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。此外，並無土地增值稅與契稅之減免規定。

一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，時程從短至數月，長達一二年的都有，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。

都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條所稱實施者係指依更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜，更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組更新團體（更新會），其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。

五、問：都市更新有哪些階段？各階段之目的為何？

答：都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段，以下就各階段之目的分別說明：

都市更新事業概要意義，在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，並且事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲得主管機關核准，則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展。

都市更新事業計畫由實施者負責擬定，承襲事業概要之開發構想，落實都市更新之執行，主要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準，並透過都市更新委員會之審議機制，保障更新單元權利關係人之權益，加上政府輔以監督執行成效，更加確保開發計畫之可行性。

都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要，以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換較傳統合建多了法令保障，且對參與者的權利與義務有明確的規範。